Tu rêves d'avoir ta propre maison, mais tu hésites entre construire du neuf ou rénover de l'ancien ? Tu n'es pas seul. Cette question, je l'entends tout le temps. Entre le charme des vieilles pierres qu'on voit partout sur les réseaux sociaux et la liberté d'une page blanche, le choix n'est pas simple.

Dans cet article, je vais te partager mon expérience comme designer d'intérieur dans la construction pour t'aider à y voir plus clair. On va parler budget, temps, confort et surtout : quel projet correspond vraiment à ta situation.

Parce que spoiler alert : il n'y a pas de solution parfaite, mais il y a LA solution pour toi.

Si tu penses à construire ou que tu as déjà démarré ton projet, tu es au bon endroit. Aujourd'hui, je vais parler d'un sujet qui te concerne peut-être : tu es en train de vouloir investir dans l'immobilier, te lancer dans un projet, avoir ta propre maison, et tu te demandes si tu dois construire ou rénover.

Quand tu te lances dans un projet pour devenir propriétaire, tu as plusieurs solutions qui s'offrent à toi. Tu peux décider d'acheter un appartement, devenir propriétaire d'une maison existante, acheter quelque chose à rénover, ou construire. Et pour ceux qui sont attirés par les travaux, c'est vrai que le match construire-rénover se présente souvent.

Et des fois, il n'est pas facile de choisir.

J'ai déjà eu des clients qui se rabattaient entre guillemets sur la maison neuve parce qu'ils avaient beau chercher dans l'existant, ils ne trouvaient pas chaussure à leur pied. Pas de maison suffisamment à leur goût, suffisamment sans travaux, ou qui n'avait pas le potentiel qu'ils recherchaient. Il y a des gens qui cherchent pendant des années. Et donc, ils venaient me voir en se disant "on se rabat sur le neuf", parfois à regret, parce qu'il y a cette idée que la rénovation a plus de charme que la maison neuve.

À contrario, certaines personnes cherchent un terrain pendant des années pour construire et ne trouvent pas dans leur secteur. Du coup, elles choisissent de rénover parce que leur priorité, c'est le secteur.

Entre les idées reçues et tout ce qu'on peut voir sur les réseaux sociaux avec des rénovations incroyables, avec M6 par exemple qui a fait une émission récemment ("Ma plus belle rénovation", je crois), on voit des projets extraordinaires. Mais voilà, il n'y a pas autant de mise en avant de la maison neuve parce qu'il n'y a pas l'effet avant-après. Passer d'un champ avec une maison dessus, c'est beaucoup moins sexy.

Et puis, la maison neuve a quand même cette réputation que ce sont des maisons sans âme. Réputation avec laquelle je ne suis pas d'accord, mais voilà.

Il y a vraiment ce match partout : dans les médias, dans les discussions, dans la vie. Et j'avais envie d'aborder ce sujet. Donc on va faire le tri, on va parler budget, travaux, confort, autonomie.

Choisir entre construire et rénover, ça implique beaucoup de choses. Tu vas voir, quand je vais comparer les deux solutions, tu vas t'y retrouver ou tu vas te dire "non, ce n'est pas fait pour moi". Et c'est un peu ça le but.

Parce qu'il y a l'enjeu de devenir propriétaire. Souvent, il y a un budget (accessoirement) derrière. Et puis, il y a ce que tu penses vouloir, ce dont tu as réellement besoin. Et il y a aussi la réalité du marché et les offres disponibles.

Selon les régions où tu habites, tu vas avoir des bonnes affaires en réno, des terrains pas très chers dans d'autres.

Ou d'autres où tu as zéro, zéro, zéro terrain, et où tu n'auras pas le choix que d'acheter de l'existant pour rester dans ton périmètre.

Un des gros avantages de la rénovation, c'est le charme. Rénover une maison ancienne, une usine comme certains, un vieux mas provençal, une longère bretonne, ça a vraiment un charme incroyable.

Tu peux avoir :

• Des volumes que tu n'auras peut-être pas dans le neuf

• Des surfaces incroyables

• Des matériaux bruts qui ont déjà une âme

Et ça, c'est vrai que c'est ce qui attire souvent. Quand on voit des projets de rénovation terminés, il y a un effet waouh. Quand on voit qu'on part d'une ruine pour arriver à une maison qui passe dans feu l'émission Maison France 5, il y avait de quoi avoir très envie de rénover.

Parfois, dans certaines régions, on trouve des maisons vraiment pas chères parce qu'elles sont difficilement vendables au vu des travaux à faire dedans. Donc on se dit "oh waouh, c'est une opportunité, on va y aller !"

D'un point de vue budget d'achat, ça peut être très intéressant.

Attention : Là, je vais être très, très négative sur la rénovation, mais ce sont des réalités. Et il faut vraiment, vraiment, vraiment en avoir conscience.

Même si le bien n'est pas très cher sur le marché, parfois c'est qu'il y a une raison. Et c'est que les travaux nécessaires pour la rendre habitable, confortable, en énergie... le budget, il explose.

Ça peut être quand même la douche froide. Et ça, c'est aussi pour ça que ce sont des bonnes affaires : le prix de vente est corrélé au travail à faire derrière. Et parfois, ça a un impact important.

Le vrai problème ? En France, pour vendre une maison à rénover, il n'y a pas d'études structure obligatoires. Donc, on peut très vite se faire (entre guillemets) avoir.

Je te conseille de te faire accompagner par des gens qui s'y connaissent. Ne pas écouter que ton agent immobilier, parce qu'on peut te dire "non, non, la toiture, ça va".

Et puis en fait, quand tu te rends compte que la toiture est à refaire et que ça te prend plusieurs dizaines de milliers d'euros sur ton budget... c'est peut-être la cuisine qui saute, c'est peut-être la chambre des enfants.

Exemple concret

Tu peux te dire : "Oh waouh, ce carrelage est magnifique en carreau de ciment d'origine, je vais le garder. Et cette charpente apparente, elle est trop belle, donc on va la garder. On va simplement faire l'isolation et éventuellement changer quelques fenêtres."

Donc tu fais tes devis pour la banque en fonction de travaux d'embellissement, plutôt esthétiques, un peu moins structurels.

Et puis, tu te rends compte que :

• Ton couvreur ne veut pas passer parce qu'il ne veut pas garantir ta toiture

• Le plancher est pourri, donc tu ne vas pas pouvoir garder ce magnifique carrelage

• Etc.

Le temps est souvent sous-estimé. Tu as déjà eu dans ton entourage quelqu'un qui t'a dit : "Tiens, nous, dans un an et demi, on pense que ce sera fini." Et puis, quatre ans plus tard, ils n'ont toujours pas terminé ?

On a toujours tendance à minimiser le temps que peut prendre une rénovation, surtout quand on la fait soi-même.

Quand tu achètes à rénover, tu as deux choix :

1. 1. Faire appel à des professionnels (tout ou partie)

2. 2. Faire toi-même

Et quand tu fais toi-même, souvent c'est le temps qu'on sous-estime. Parce que ce sont des week-ends. Et puis des fois, t'es fatigué. Et puis en fait, t'as un mariage. Et puis t'as le baptême de ta nièce. Et puis t'as le boulot qui te rattrape. Et puis finalement, il faut peut-être partir un petit peu en vacances parce qu'il faut souffler.

Et finalement, le temps s'allonge.

Déjà qu'avec des professionnels, gérer le temps d'un chantier, ce n'est pas simple. Alors imagine quand toi, tu te lances tout seul sans véritable accompagnement : ça prend forcément beaucoup plus de temps.

Un des points que j'ai beaucoup vu avec mes clients, c'est ce côté moins de liberté. On ne trouvait pas de maisons qui nous vont. Il y avait toujours un truc qui n'allait pas. Il y avait toujours des cloisons ou des murs, des espaces qui n'étaient pas adaptés à notre vie, à ce qu'on voulait faire. Ou alors ça engageait des travaux trop importants.

Quand tu achètes de l'existant, tu as une coquille. C'est le principe : tu achètes une maison existante, donc il y a des murs, des portes, des fenêtres. Alors, on peut toujours tout changer, mais souvent, ce n'est quand même pas forcément le but.

Et donc, on est cadré. Il y a un cadre. En plus du PLU, du terrain et du budget, il y a ce qui existe. Et des fois, ça laisse quand même beaucoup moins de liberté sur l'agencement dans un futur projet.

C'est souvent ça, les gens qui se dirigent vers la construction après : ils se rendent compte que sur le marché (ou en tout cas au moment où ils cherchaient), il n'y avait pas la maison qu'ils voulaient.

Il y a une réalité aussi économique qui n'est pas là forcément dans le budget des travaux, même si c'est lié : c'est le confort thermique.

Aujourd'hui, les rénovations que tu vas trouver sur le marché, selon la date de la maison (si elle est des années 1900, si elle date de la fin des années 90, ou si elle a été faite en 2000), tu n'auras pas les mêmes travaux, tu n'auras pas les mêmes structures. Donc thermiquement, le confort va être différent.

Rattraper un confort optimal dans une rénovation peut être difficile, selon la taille et l'envergure des travaux envisagés.

Aujourd'hui, quand on veut faire attention à sa consommation énergétique, ça a forcément un impact sur :

• Les travaux à faire (donc le budget)

• Le budget annuel

Une maison neuve, tu paies quand même beaucoup moins cher thermiquement à l'année qu'une maison rénovée.

Alors, quand on rénove avec certains matériaux et certaines manières de concevoir, on peut avoir des choses tout à fait correctes. Mais selon l'époque de la construction originale, il y a quand même des ponts thermiques qui traînent. Et de toute façon, tu n'auras pas une maison avec un confort thermique optimal.

Quand on compare avec la maison neuve, il y a des choses intéressantes.

La maison neuve, tu pars d'une page blanche.

Il faut trouver :

• Un terrain vierge

• Ou un terrain où il y avait déjà une maison que tu fais démolir

Parce que ça, ça va se faire de plus en plus. Des maisons qui sont très, très chères à rénover, elles n'auront plus de valeur (entre guillemets). Dans le sens où la quantité de travaux à faire, des fois, vaut mieux démolir et reconstruire.

Tu peux acheter un terrain qu'on va rendre vierge en supprimant la construction qui existe. Ça se fait aussi. Très bonnes affaires, d'ailleurs, généralement, à trouver parce que tu peux aussi diviser le terrain.

C'est aussi ça qui fait peur, parfois, quand on se lance dans la construction. Parce qu'on sait ce qu'on veut, mais en même temps, on ne sait pas comment le mettre en forme. Et ça peut être hyper perturbant.

Il y a des gens qui vont adorer ça : partir d'une page blanche, concevoir dans tous les sens, etc.

Et d'autres qui vont trouver ça complètement flippant, parce qu'ils n'arrivent pas à se projeter sur un terrain vide. Avoir une coquille à la base, ça va les rassurer.

Dans la maison neuve, il faut partir d'une page blanche, ce qui te laisse toutes les marges de manœuvre. Ou presque.

Parce que selon le PLU, si tu as les bâtiments de France dans le coin, tu ne vas pas pouvoir faire tout ce que tu veux. Mais tu vas avoir quand même beaucoup de liberté. Et en tout cas, tu vas pouvoir ajuster tous les espaces, donc tout ton futur intérieur.

Tout ce dans quoi tu vas vivre va être adapté à toi, au PLU et au terrain, mais tu n'as plus la coquille existante à prendre en compte.

Donc c'est ça qui est vraiment hyper intéressant.

Les contraintes réglementaires vont être :

1. Le PLU (Plan Local d'Urbanisme)

2. La norme RE2020

Qui n'est quand même pas si compliquée. En tout cas, de mon point de vue, quand on sait s'en servir, on peut vraiment faire des choses hyper intéressantes. Il y a un épisode sur le podcast sur le sujet. Je t'invite à aller l'écouter. C'était avec Amélie qui fait des études thermiques au quotidien, et elle nous explique comment fonctionne la RE2020.

3. Le terrain lui-même
Si tu achètes un terrain très étroit ou un terrain en lotissement, tu as des contraintes :

• Sa taille

• Sa largeur

• La zone où tu as le droit de construire

Donc forcément, partir d'une page blanche, oui, mais avec un certain cadre.

Un des avantages que je trouve sur la construction neuve, c'est le budget qui est plus prévisible.

Alors, tu vas me dire : "Oui, mais il y a des coûts cachés, tout le monde dépasse son budget, etc." Oui, c'est vrai, beaucoup de gens dépassent leur budget. Mais en général, si on creuse bien, c'est soit :

• Des craquages sur les matériaux

• Soit un projet mal préparé, mal anticipé

On s'est trop reposé sur le professionnel qui nous a fait un listing pas très complet, et on se retrouve à payer les taxes, des choses comme ça.

Ce ne sont pas des coûts cachés. C'est des coûts très officiels. C'est juste soit tu ne t'es pas renseigné, soit ton pro t'a mal renseigné. Et dans ce cas-là, c'est à toi d'aller chercher les infos.

Effectivement, c'est frustrant, mais c'est comme ça.

Ton budget va être beaucoup plus facile à maîtriser parce qu'il n'y a aucune contrainte. Il n'y a pas de surprise. Tu ne vas pas découvrir un truc, une poutre, une toiture mal faite ou quoi que ce soit. C'est un terrain.

Donc si tu as bien étudié ton terrain, que tu sais ses contraintes, tu peux tout, tout, tout anticiper.

Sinon, le contrat de constructeur de maison individuelle n'existerait pas.

Si tu as remarqué, il n'y a pas de contrat de construction de maison individuelle en rénovation. Pour la simple et bonne raison que c'est très, très, très difficile de garantir des coûts sur une rénovation. Quand sur du neuf, on peut.

Je trouve que le budget est plus prévisible s'il est bien préparé. Parce que si tu ne l'as pas préparé, c'est comme n'importe quel chantier : tu vas avoir des surprises sur plein de sujets, notamment le budget.

Une des contraintes que j'entends souvent quand on me parle de la construction, c'est vraiment la temporalité.

Les gens me disent : "On veut acheter et rénover parce que la construction, ça nous semble trop long. On n'a pas envie d'attendre deux ans."

C'est vrai. Quand tu regardes du moment où tu as l'idée au moment où tu as les clés de ta maison, ça peut aller jusqu'à deux ans. Parce qu'il faut que :

• Tu trouves le terrain

• Tu fasses une offre

• Tu conçoives ta maison

• Tu déposes le permis de construire

• Le chantier se déroule

Donc ça va vite à un an et demi, deux ans, soyons clairs.

Et dans la réno ? Tu sors de chez le notaire, tu as les clés, tu peux déménager presque (si tu veux, selon l'état de la maison).

L'une des contraintes de la construction, c'est ce temps qui semble très long. Et pourtant, qui est bien plus clair qu'en rénovation.

Parce que comme je le disais tout à l'heure, en rénovation, tu peux avoir du mal à gérer le temps, tu peux minimiser et te dire "non, mais en deux ans, c'est fait". Et dans dix ans, tu y es toujours.

Donc ce n'est pas si vrai. Et ça, c'est assez rigolo, ce côté... On est dans une société comme ça, mais on a très envie d'avoir tout de suite. Moi la première, je suis une grande impatiente.

Mais je trouve que construire une maison, ça peut ne pas être si long. Et puis, si tu es bien accompagné, si tu as les bonnes équipes, parfois, ça peut effectivement aller aussi très vite.

Mais ce n'est pas forcément plus long qu'une rénovation. C'est plus impressionnant parce qu'on part de rien. Et c'est ça qui est hyper perturbant, je pense.

Le temps est presque plus facile, un peu comme le budget, à anticiper. Même si on n'est jamais à l'abri.

Mais comment choisir du coup ? Parce que des fois, tu n'as pas le choix d'aller vers l'un ou vers l'autre selon l'endroit où tu vis.

Et puis, il y a des degrés. Je n'ai pas parlé, mais il y a aussi les degrés de rénovation :

• Tu peux avoir une maison prête à habiter

• Tu peux avoir une maison où tu as juste à repeindre et changer la cuisine

• Et puis après, tu as les grosses, grosses traînes impressionnantes

Donc il y a aussi tout ça.

En fait, ça va dépendre de toi. Moi, je suis passionnée par la maison neuve pour plein de raisons. J'y ai beaucoup travaillé et je trouve ça assez fascinant, ce côté partir d'une page blanche.

Mais il y a des gens qui sont tout aussi passionnés que moi, mais sur les rénovations. Et je trouve ça tout aussi fascinant, même si c'est moins mon sujet.

Pour autant, ça va dépendre de toi et de tes priorités.

Si tu veux quelque chose de 100 % personnalisé, la construction neuve peut être plus adaptée. Mais si tu as un beau budget, tu peux te faire très plaisir en rénovation.

Peut-être que l'endroit où tu veux construire, la réno sera plus adaptée parce qu'en fait, il n'y a pas de terrain disponible.

Peut-être que finalement, là où toi tu veux, tout ce que tu trouves, ce sont des ruines, mais il y a des terrains. La construction va être plus adaptée.

L'emplacement peut parfois décider à ta place.

Il y a aussi la temporalité de ton projet :

• Est-ce que c'est quelque chose que tu veux revendre ?

• Est-ce que c'est quelque chose dans lequel tu te projettes pendant 10, 15, 20 ans ?

Peut-être que la réno, ça peut être bien parce que tu vas pouvoir étaler le budget au fur et à mesure. Alors que le neuf, si c'est pour repartir dans 5 ans, tu vas mieux maîtriser ton budget et le temps.

Une des questions primordiales à se poser : quel temps et quelle énergie tu veux et tu peux y investir ?

J'en parle avec mes clients quand il est question de choisir le contrat, mais le temps et l'investissement et l'énergie que tu veux mettre, par exemple en construction, te fait choisir entre :

• Travailler avec un constructeur

• Faire un marché de travaux toi-même

• Ou carrément faire de l'autoconstruction

Pour la rénovation, c'est un peu la même chose.

Pose-toi cette question honnêtement

Si toi et ta chérie, vous bossez comme des dingos toute la semaine, que le week-end est consacré aux enfants, et qu'en fait vous ne voyez pas du tout passer des week-ends, des vacances, des nuits à bosser sur votre chantier...

Peut-être qu'une réno totale faite par vous n'est pas faite pour vous.

Est-ce que vous avez du coup le budget pour prendre les entreprises et faire un projet qui va quand même vous faire kiffer et qui va correspondre à votre famille ?

Le temps et l'énergie, c'est hyper important à estimer et s'écouter pour décider de se lancer ou pas.

C'est quoi que tu veux vivre ? Combien de temps tu veux vivre dans cette maison ?

• C'est du long terme ?

• C'est du moyen terme ?

• C'est un pied à l'étrier pour investir ?

• Tu sais que tu ne resteras pas dans cette maison toute ta vie ?

Quel est le rapport temps et le rapport investissement que tu veux mettre dans ce projet ?

Parce que si c'est un projet juste pour de la location, et que tu ne vas peut-être pas t'engager dans une réno totale si les calculs de rentabilité ne sont pas bons. Peut-être qu'une maison neuve simple, efficace, sur un terrain bien placé peut être tout à fait intéressante.

Il y a vraiment plein de manières, mais c'est comment toi tu vois ce futur bien, cette future habitation.

Parfois, il faut rester ouvert. Ça peut vouloir dire :

• Dire à un agent immobilier : "On veut voir des biens à rénover, mais on veut peut-être aussi voir des terrains"

• Explorer

• Vous balader en voiture pour voir les opportunités

Mais vraiment, toujours choisir en fonction de soi.

Il n'y a pas de bonne ou de mauvaise situation, ni de bonne ou de mauvaise option. Mais toujours une option adaptée à soi.

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